Реорганизация торгового центра может застать арендатора внезапно. Управляющая компания сообщает о ремонте, перекрытии прохода или переносе якорных арендаторов — и привычный поток покупателей резко падает. Чтобы не потерять оборот и не оказаться в убытке, важно понимать, какие права имеет арендатор и какие действия нужно предпринять сразу.
Проверка условий договора
Первое, что нужно сделать — внимательно перечитать договор аренды.
В нём могут быть пункты, касающиеся:
• реконструкции и временного закрытия части центра;
• перемещения арендатора на другой этаж;
• временной приостановки работы помещения;
• компенсации в случае потери трафика.
Если таких пунктов нет, вопрос решается переговорами, но наличие формулировок даёт юридическую основу для требований о снижении аренды или переселении.
Особое внимание стоит обратить на пункт «форс-мажор». Некоторые арендодатели включают туда даже плановые ремонты, чтобы избежать компенсаций. Это стоит уточнить заранее.
Фиксация факта изменений
Если началась реконструкция, необходимо официально зафиксировать обстоятельства.
Составьте акт о частичном ограничении доступа или снижении проходимости, пригласив представителя администрации.
Фотографии перекрытых зон, строительных ограждений и закрытых входов помогут документально подтвердить, что работа магазина объективно ограничена.
Такие материалы могут понадобиться при пересмотре арендной ставки или в судебных спорах.
Переговоры с арендодателем
Следующий шаг — инициировать переговоры.
Аргументировать можно просто: снижение трафика напрямую влияет на доход арендатора и его способность оплачивать аренду.
Варианты решения вопроса:
• временное снижение арендной ставки;
• перенос платежей на период ремонта;
• предоставление компенсации в виде дополнительных месяцев аренды по сниженной цене;
• предложение альтернативного помещения в другом крыле центра.
При конструктивном подходе администрация обычно идёт навстречу — для ТЦ важно сохранить работающих арендаторов и не допустить массового закрытия точек.
Временное перемещение
Если зона полностью закрывается, возможно временное размещение на другой площадке.
Это должно быть закреплено дополнительным соглашением с указанием:
• новой площади и расположения;
• срока временного размещения;
• ставки аренды и компенсаций за переезд.
Желательно, чтобы расходы на демонтаж и транспортировку оборудования оплачивал арендодатель, если инициатором изменений выступает ТЦ.
Анализ потерь и компенсация
Если из-за реорганизации поток покупателей упал, стоит оценить финансовые последствия.
Для этого нужно сравнить выручку за аналогичные периоды до и после начала работ.
На основании данных можно обосновать просьбу о снижении ставки или продлении аренды на льготных условиях.
Некоторые ТЦ компенсируют арендаторам часть убытков, предоставляя бесплатное участие в рекламных мероприятиях, временные вывески у входов или размещение на сайте центра.
Контроль сроков и этапов реконструкции
Часто администрация ТЦ сообщает о сроках работ, но на практике они затягиваются.
Чтобы избежать неопределённости, важно требовать письменное уведомление с конкретными датами начала и окончания.
Если сроки нарушены, можно повторно инициировать переговоры о пересмотре условий.
Регулярное общение с управляющей компанией помогает контролировать ситуацию и вовремя реагировать на изменения.
Информирование клиентов
Если помещение остаётся открытым, но трафик упал из-за перекрытий, стоит заранее уведомить клиентов.
Можно разместить навигационные таблички, указатели и временные баннеры, помогающие найти вход.
Дополнительно можно использовать социальные сети и геометки, чтобы сообщить о том, что точка продолжает работать.
Это простая мера, но она помогает сохранить часть постоянных покупателей.
Действия при ухудшении условий
Если арендодатель отказывается обсуждать компенсацию или перенос, арендатор может сослаться на статью 614 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет требовать уменьшения арендной платы при невозможности нормального использования помещения.
Основанием служит снижение проходимости и ограничение доступа к точке.
Желательно действовать через юриста: направить официальное уведомление и зафиксировать обстоятельства.
Возврат к обычной работе
После завершения реконструкции важно оценить, восстановился ли поток покупателей.
Если проходимость не вернулась к прежним значениям, можно обсудить дополнительные меры поддержки — временную скидку или участие в маркетинговых активностях центра.
Для арендодателя это выгоднее, чем потерять арендатора, поэтому большинство ТЦ готовы идти навстречу.
Реорганизация торгового центра не всегда означает убытки. При правильной реакции и официальной фиксации обстоятельств арендатор может защитить свои интересы, снизить расходы и даже улучшить условия аренды. Главное — не ждать, а действовать сразу, опираясь на договор и реальные факты.
В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — аренда помещений в ТЦ и реорганизация
Дата публикации: 29 июля 2022 года